关于推行“以房养老”的建议

一、我国已经步入老龄社会

按照国际通行的“60岁以上为老年人，占人口比例达到10%以上即开始进入老龄时代”的标准，中国已正式步入老龄社会。据统计，目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%。

我国老龄人口今后还将继续以较快的速度增长，本世纪20年代至40年代将是增长最快的时期，每12至13年，60岁以上的老人就要增加1亿。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，即意味着每四个人中就有一位老年人。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%之多。到时候，中国的老年人数量，将比英国、法国、德国、意大利、日本这五个发达国家的总人口加起来还要多。

二、老龄社会对保障老龄人生活质量提出新课题

老年人与大家一样，同样希望提升生活质量、需要社会关爱，不因其年龄缘故而有所不同。这不仅仅是人权问题，更是道德范畴。

目前，我国对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老，但不管是何种养老方式，都必须以资金为后盾。养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。而且问题在于如果仅靠当期征缴的养老保险金和财政补助来维持养老金的支付，养老保险金的缺口将越来越大。据已公布资料显示，为填补养老金的短缺，中央财政用于养老保险的拨款越来越多，与5年前相比整整翻了10倍多。2005年中央财政对养老保险补助总额达到了500多亿元。这使得近5年来中央财政对基本养老保险的补贴金额达到了2093亿元。这一数字是2004年中国GDP的2%多。中国养老保险制度能否可持续发展，已成为中国政府面前的一大问题，也成了老年人的心病。据《中国青年报》社会调查中心调查显示，人们对仅靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心，57%的人觉得养老还得“靠自己另外攒钱”。92.1%的受访者对自己“走不动以后”的生活感到焦虑，而37%的人认为退休后自己生活水平将“严重下降”。

在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量是摆在我国政府面前的大问题。中国人口老龄化会给社会生产、消费、分配等领域带来的影响，老龄化问题已经显现出来了，现在必须着手解决，如果这个问题现在不加以重视，日积月累会成为一个非常大的问题。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。

三、建议推行“以房养老”

城市中很多老年人，辛苦一辈子所得的财富几乎只换来了一幢可以居住的房子，但终于拥有房子的老年生活却变得不那么轻松。由于要居住，不可能出售或出租，只能留给后人。然而，对于下一代来说，以独生子女居多的年轻人，可能要面临赡养4个老人，这样的负担也是相对较重的。老龄化的社会里，年轻人的养老负担过重已经是不争的事实，而一套房子提前变现，上对老人，下对儿女都可算是一种折中又可以欣然接收的方式。

1、“以房养老”的具体做法

“以房养老”可称为“60岁前人养房，60岁后房养人”。主要表现方式为“反向住房抵押贷款”（还有如售房养老、房产置换等形式），在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

2、“以房养老”的意义

一是老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路；

二是将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制；

三是激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，形成国民经济增长的新动力；

四是倡导老人自我保障，儿女独立自强，不依赖父母的遗产讨生活，减轻老人和儿女的养老负担，将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立，组建适应市场经济体制的新型代际关系；

五是不是为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能；

六是在传统的儿女养老，目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式——以房养老，加固养老保障。

七是本模式涉及房地产经济、养老保障、金融保险、经济学乃至社会学、伦理法律人口等若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融会。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。

八是本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。

九是以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。

四、建议开展“以房养老” 的调研和试点工作

“反向抵押贷款”不仅在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，而且也是国际上解决老年人养老问题的一种方法，已经在很多个国家运行十多年。当然，“反向抵押贷款”所包含内容多、关联面广，牵涉到千家万户，是一项有关亿万老人福祉和经济社会发展的系统工程。在我国实施还需要解决一系列问题，譬如国民观念的转变、政策法规的修改、信贷体系的完善、保险业务范围的放宽、信用体系的建立、房地产市场的稳定等等。问题是存在的，但决不能“因噎废食”。

建议成立专门课题组，进行相关理论研究和市场调研，同时先选择几个经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等作为试点城市，借鉴国外先进的做法试点推行“以房养老”，以积累经验，等到成熟后再向全国各地推广普及。

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