我国商业地产因为供应过剩、缺少退出渠道等原因，库存持续高企，截至2016年11月，全国办公楼库存和商业营业用房库存分别已达到3436万平米和1.56亿平米，巨量库存不仅是对社会资源的浪费更是经济结构转型的障碍。房地产信托投资基金（REITs）是解决商业地产退出渠道的金融工具，可以达到去库存、促进市场主体专业化分工、引导市场定价的功能，符合“三去一降一补”的要求。

REITs在美国等发达金融市场是重要的金融产品类型之一，主要基础资产是以能产生稳定租金的商业地产为主，如写字楼、商场、酒店等，与政府调控重点住宅地产相比，具有显著不同的特点：住宅以居住为主要用途，购买者一般为个人；而商业地产与产业经济密切相关，是实体企业发展的重要载体。过去几年，市场参与主体在现有政策环境下，对类REITs和准REITs产品进行了有益的创新和尝试，但因为缺少真正试点政策的落地，我国REITs一直未能实现实质性突破。国务院2016年5月发布国发[2016] 39号文，提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”；2016年10月发布国发[2016]54号文，提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。应尽快推出REITs试点，建议：

一是在坚持“税收中性”的原则上给予REITs产品适度的税收优惠。海外REITs市场的发展很大动力来自REITs满足强制分红等特定条件后，政府对REITs在资产交易、收益分配方面的税收优惠。在我国，首先，不动产在向特殊目的公司注入环节会产生土增税等成本；其次，在收益从不动产向投资者分配过程中会在资产机构层面产生增值税、所得税等成本，以上税收负担极大制约了我国REITs市场发展。建议坚持“税收中性”原则，即在实际控制人不变的前提下，对以重组为目的的交易给予适度的税收减免；在满足REITs试点要求的产品结构中，对持有期间的收益分配，在增值税、所得税收取等方面给予适度优惠，避免重复征税对投资者收益的负面影响。

二是增强REITs份额流动性。海外REITs产品降低了投资门槛，使普通个人投资者可以小金额资金参与、分享不动产大额投资带来的物业价值提升和租金收益。目前在准REITs实践中，产品载体是资产支持专项计划，挂牌场所为交易所大宗交易平台，还未实现公募化，制约了产品的流动性。建议在REITs试点中实现公募发行，并将公募基金投资范围加入REITs产品，增强市场主体的参与度和产品流动性。

三是培育REITs专业的参与机构。RETIs市场的培育和壮大需要市场相关专业机构的参与，如券商、评级公司、律所、会计师事务所、评估公司、资产服务机构等，建议在试点中出台REITs专项机构的规范标准，以便整个市场在初期形成规范的标准和一致的认识，以利市场长期健康稳定发展。

四是扩大REITs基础资产范围。海外REITs投资范围不仅局限在商业地产等资产类别，而是涵盖了一切可以产生稳定现金流的不动产，如工业地产、基础设施、医院等，有利于经济中不动产的流转和价值发现，形成了良性循环。2016年12月21日，国家发展改革委和证监会发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》（发改投资〔2016〕2698号文）也支持REITs基础资产范围覆盖基础设施项目，文件指出：“中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同国家发展改革委及有关部门共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”。建议在试点中，将REITs基础资产范围扩展到与实体经济密切相关的商业地产、工业地产、基础设施等资产类别，暂时剔除本次重点调控的住宅地产，区别对待，使金融创新支持实体经济发展。