2015年，我国人均居住建筑面积已经达到33平方米。但是，全国仍有约16万个老旧小区（涉及约4300万户家庭、1.3亿居民）建筑抗灾能力弱、能耗高、使用功能差，成为全面建成小康社会住房领域的短板。如上海1970年代以后建成的小区达4000多个、共1.6亿平方米，涉及居民450万人，占老城区人口近50%。

   “十三五”期间，应将老旧小区现有建筑物围护结构节能改造、供热系统改造等与抗震加固、加装电梯、供水管网、排污管网、通讯设施、无障碍设施、公共服务设施、绿化、亮化以及硬化改造等整合为“节能＋宜居”(1+N)综合性改造，改旧成新、补齐短板。这样，一是利于稳增长。据有关方面调研统计，全国具有改造价值的老旧小区总建筑面积约30亿平方米，若其中60%加装电梯，按300元/平方米成本计算，能带动产值约5400亿元，创造110万个就业岗位。二是利于惠民生。老旧小区老龄人口集中，普遍面临老年人上下楼堪忧、干烧不热、供水跑冒滴漏、排污管道堵塞及污水溢出、停车位少且交通堪忧，以及建筑外立面破旧、小区环境脏乱等诸多问题。实施改造能缓解这些问题，提升人民群众获得感。三是促进民生政策落实。2015年中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”；2016年中央提出“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题”。实施老旧小区综合性改造可成为政策落实的有力抓手。

当前，老旧小区改造面临协调难问题。依据《物权法》，改造应坚持“两个三分之二”原则，但实践中往往需要“100%签约率”，协调成本高。分项审批流程复杂、过程严格，涉及房管、国土、建设、市政、交通、质监、消防、环保、卫计、民防等多个部门，仅加装电梯就要盖46个图章。政策法规不配套，宜居改造涉及的容积率调整、绿化方案变更等，很多老旧小区原本不符合现行法律法规和规划关于住宅用地的要求，面临改造“从新”还是“从旧”问题；改造标准规范缺失，基层行政管理部门审批依据不充分、标准不清晰、操作难度大。为此建议：

一、扩大试点逐步推广

根据上海、北京、广东、福建、四川、河北等省市开展的老旧小区改造项目试点经验，调整和制定老旧小区改造相关技术标准，尽快制定适宜的容积率、建筑间距、建筑高度控制、光照时间等标准，对改造项目给予一定的宽容。对已投入使用的住宅小区，加建的物管、文体、环卫、消防、市政用房等底层小区公共配套设施不纳入既有住宅小区的容积率、建筑密度、绿地率等的指标考核，新增的电梯、停车、管道应符合现行规范标准。建立老旧小区改造工作专家库，论证解决疑难技术问题，进行新材料、新技术、新工艺、新工具等技术推荐，制定老旧小区宜居综合改造的技术导则。

二、分类分项统筹推进

一是加装电梯等项目，采取居民出资、财政适当补贴方式。结合闽、川、京、沪等地经验，可采取购买电梯直接费用的50%由财政负担，电梯井、基坑等其他费用由住户集资或提取维修基金。结构改造而增加的面积，由受益居民户承担建设成本。二是公共服务项目，如建筑节能改造，小区路面、排水、绿化、照明及车位铺装等，由财政给予补贴；社区养老用房、医疗等配套设施，协调民政、卫计专项资金支持；智能社区、安全监控建设由财政出资。三是换热站、二次管网、串改并等供热改造，以及户内外水电改造，采取居民、政府、企业共担方式。四是经业主同意后，企业负责建设小区停车场，并以运营收入补偿建设费用，一定年限后运营收益权归还业主。

三、改革完善管理制度

一是出台相关文件，明确改造模式。坚持业主“自主申请、自主改造”，形成基层组织、代建单位、政府部门协调推进的“三为一体”改造模式。街道办、居委会负责开展宣传、凝聚共识，做好利益协商以及费用分摊等工作。代建单位全程负责实施、后续运营和维护更新。政府部门开展相应协调和管理监督职责。明确前期意见征询、建筑结构安全鉴定、设计方案公示和协议签订、立项批复、方案审批和规划许可、建设施工、监督检验和竣工验收、产权与后续运营等过程中各主体责权。二是推行“一门审批”。由住建部门牵头负责协调统筹，梳理相关的审批文件和材料；规划部门为主审批单位进行审批；其他相关部门根据规划部门的前置审批结论集中给予复议和审批。一、二线城市还可参照广州经验成立“城市更新局”。立项主管部门在批复意见中，应写明改造实施阶段必须解决的问题和工程内容；审批费用应给予一定的优惠和减免。

四、拓宽渠道整合资金

一是鼓励将住宅维修基金用于老旧小区房屋改造和维护；拓宽住房公积金的申请使用范围；作为公有住房出售后款项的20%可以根据相关的改造政策，建立老旧小区改造补助资金渠道。二是整合节能环保改造、智慧城市、海绵城市、地下管廊、光纤入户、水电暖智能化、社区养老设施等多种专项资金。三是在房价较高地区，可考虑结合停车设施建设进行结构增层，鼓励底层和二层居民置换。腾出的底层空间用以停车或社区公共服务，二层可用于出售平衡改造资金。