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关于强化住房保障职能遏制房价过快上涨的建议


房地产市场宏观调控从2004年初开始,通过多种综合手段,对于抑制短期投机、投资性购房起到了显著成效。但总的看来,房价过快上涨的势头并没有得到明显遏制。除上海等少数地区外,全国大部分城市的房价仍在上涨,北京、深圳的涨幅甚至接近或超过两位数。房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题,不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了社会贫富差距:开发商和投资商赚得盆满钵溢,而广大老百姓尤其是中低收入群众在天文数字的房价面前“望房兴叹”。房价问题已经成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。房价的持续上涨,与构建和谐社会要求完全背道而驰。

遏制房价过快上涨,要提高认识,高度重视住房问题在构建社会主义和谐社会中的重要性,坚持以人为本,把人民群众的根本利益放在首位,以科学发展观为指导去破解老百姓住房难题,保障占人口绝大多数的中低收入者的住房权利,体现社会公平,不断促进社会和谐。因此,我们建议:

一、树立正确的政绩观,强化政府“住房社会保障”的责任

近年来,一些地方政府片面追求GDP指标增长,把住房建设当作拉动经济、带动产业发展、增加税收和财政收入的主要手段,只注重房地产的商品属性,忽视了其保障品属性。这表现在:一方面盲目扩大城市规模、增加拆迁面积,从而刺激和促进了对房市的刚性需求,导致和支撑了房价非理性的上涨;通过经营土地获取巨额土地收益,土地出让金已成为许多地方财政的主要来源,有地地方政府60%以上的财政收入都来自土地转让。另一方面廉租房、经济适用住房供应普遍不足,中低收入群体被迫购买价格高昂的商品房,他们的住房问题没有得到有效保障。

建议改革地方政府政绩评价体系,将“住房保障责任”作为地方政府政绩的重要评价指标,引导地方政府树立正确的政绩观,改变片面追求GDP政绩、把房地产单纯作为拉动经济手段的观念,抑制“卖地建房”的投资冲动。强化政府“住房社会保障”的责任,大力发展廉租房和经济适用房,集中力量解决好中低收入人群的住房问题。

二、引导居民树立适合国情的住房消费观念

我国居民住房消费观念存在偏差,一是认为“居者有其屋”即人人都买房。我国城市居民住房自有率高达82%,而美国仅68%,英国仅56%,欧洲国家只有30%~50%。其实“居者有其屋”应该是人人都有房住。城市新增人口的住房消费随着经济能力的提高,一般经历廉租、合租、租用阶段,其后才是购买低价房、商品房等多个消费层次。二是追求大面积商品房,新建商品房面积越大越受消费者欢迎。这与我国人口多、资源短缺的国情不适应。

建议政府建立有一个包括租、买在内的多元化的房屋供应体系和梯度住房消费体系,满足各种收入人群的住房需求。适当给予一定税收优惠政策,大力搞活房屋租赁市场。引导消费者树立科学的住房消费观,在追求舒适度时也要讲求合理、适度和可持续,引导公众克服和摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费心理误区,选择经济适用、合理、节约的户型面积。

三、建立健全廉租住房制度

我国廉租住房制度建设总体上还处于起步阶段,制度建设也存在一些突出问题:一是部分地区对廉租住房制度建设重视不够。目前,仍有13个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作的目标责任制管理,70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。二是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道,部分城市财政预算安排资金不足。三是廉租住房制度覆盖面小,一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。四是部分城市廉租住房制度不完善,有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。

建议各级政府强化住房保障职能,落实廉租住房制度建设的目标责任管理,落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定。完善廉租住房管理,建立严格的申请、审批和退出制度,保障政府资源切实落实到最低收入家庭。建立健全住房保障对象档案,对廉租住房保障对象实施动态管理。合理确定廉租住房保障标准,逐步扩大廉租住房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。

四、改进规范经济适用房制度,使经济适用房落到实处

有关部委明文要求各地住宅建设70%-80%应建经济适用房,但实际情况是经济适用房占全年竣工住房面积不足5%,远远满足不了中低收入人群的需求。经济适用房审批管理中也存在不少漏洞,导致原本强调保障功能、意在解决中低收入人群住房问题的经济适用房却有相当大比例流入富人手中,在一些经济适用房小区,中高档汽车随处可见。此外,还存在户型不经济、布局不合理、公摊不合理、质量低劣、霸王条款等诸多问题。

建议政府加大经济适用房土地供应,加快经济适用房市场投放速度,严格限制经济适用房的转让。让经济适用房的销售信息和购买信息透明,防止暗箱操作、无序销售,让真正的无房户、中低收入者享受到国家政策给予的福利。成立专门的经济适用房管理办公室,对经济适用房进行指导、检查、监督、验收等管理。

五、出台财税激励政策与约束政策,引导房地产市场持续健康发展

一是政府财政预算中要有一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房,鼓励社会资本参与经济适用房、合作建房和廉租房建设,政府在贷款、税收、担保等方面的政策向城市中低收入人群倾斜。

二是要区分住房消费中的自住消费、投资、投机等不同情况实施差别化的税收政策。提高二手房买卖税率,以解决“为卖而买”的房地产投机问题。

三是依据资源节约政策,对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑,开征累进的高档消费税,以税收为杠杆,调节这部分需求。

四是对商业银行发放的房地产开发贷款和住房按揭贷款,应当根据其投资规模和投资方向可能产生的风险,调整其风险系数,适当调高银行准备金率,定向调节资金投放。

五是对土地开发、转让和房地产交易各环节应当进行严格的监督管理。特别是对土地出让金、土地增值税的缴纳和房地产企业的欠税问题,要认真清查催缴。要把这一领域的反商业贿赂问题作为重点来抓。

六是要适时推进财政税收体制改革。进一步合理调整中央和地方在财权、事权上的划分,适当调整税收分配比例,如把调节资源增加的税收多留一些给地方,鼓励地方政府从执行国家产业政策中获取收益。