集中建房模式是湖南、湖北、江西等许多省份在农村宅基地管理实践中的一种探索。各地试点示范建设的集中居住区确实为入住农民带来了一些现实的好处。然而，集中建房居住区试点建设中也暴露出一些亟待重视的问题。

一是政府过度包揽。各地在试建农民集中居住区过程中，多由政府包规划设计、包建设配套、包管理服务，甚至一些地方政府、集体经济组织越俎代庖，强迫农民拆旧建新。由于政府的过度主导，使很多动迁、入住农民产生依赖心理，导致原本应该由农民自主投资解决的问题也被推向政府。

二是一些小区规模过度导致建设投入大、筹资困难。农民集中居住区的建设过度地追求集中规模，往往使得建设投入过大，许多小区的幼儿园、污水处理、垃圾处理等公共设施难以到位。据对一个有212个住户的小区的调查，若要将其基础设施和公用设施全部配套到位，户均成本将高达13万元以上(人均3.2万元以上)。显然，这已经高于全国现行小城镇基础设施和公用设施建设人均一次性投入2.6万元左右的理论成本。当前国家没有设立专门政策性的项目和资金用于支持农民集中建房，涉农项目资金可整合用于此项工程的非常有限，很多乡镇和村级组织也不具备足够的配套能力。

三是用地落实较难。近些年来，由于农村无序乱建问题的积累，要寻找一块基本农田以外且规模较大的土地用于农民集中建房，难度越来越大。而且由规划部门主导的农村集中居住区建设规划和由国土部门主导的上一轮土地利用总体规划难以衔接，导致有些地方难以编制和实施集中区建设规划。一些地方实行规模集中居住后，很多尚未完全离土的农民远离承包田，生产耕作多有不便；附属用房、生产用房难以在集中居住区配建到位，农具、粮食、杂物等存放不便；一些小区没有留足自留菜地，增加了居户的生活成本。

四是一些集中居住农民的最终归属难料。农民在较大规模的集中小区居住后，对于因征地拆迁和土地流转等原因完全失去了土地的农民而言，其身份既不是城镇的居民，也不是完全意义上的农民；既无法享受城镇居民完善的配套设施和就医、就学、就业等方面便捷的公共服务，也没有了真正农民自给自足的那份便利和实惠。随着时间的推移，不排除其中相当一部分人将选择再次回归老宅；同时若干年后，也会有相当部分的年轻人离土进城，使新建小区住房空置。

集中建房模式虽然摸索了一些有益的经验，但整体而言，目前并不具备普遍的适用性，既难于复制，更难以推广。为此，建议：

一是要由急于求成向循序渐进转变。就现阶段农村经济社会发展的整体水平而言，农民集中建房不可能一蹴而就。各级党委、政府要树立一种“功成不必在我”的理念，应准备花十年、二十年甚至更长的时间来逐步实现农民的适度集中居住。

二是要由好大求高向因地制宜转变。整体而言，“以组为主，一户一基、适度规模，村民自建”是符合广大农村农民集中建房(包括拆旧建新和分户建新)具体实际的、普遍适用的模式。对山区而言，受地理条件等的限制集中难度较大，10户集中也是一种有效的集中方式；即便在湖区，其集中规模也一般宜控制在50户以内。

三是要由点上典型示范向面上规划引领转变。按照“有利生产、方便生活、适度集聚、节约土地”的原则，在规划设计上要综合考虑集中居住区(点)与产业布局的协调发展和相互促进，既要有利于组织现代农业生产以及方便农民小康生活的需求，也要有利于农村现有基础设施等公共资源作用的充分发挥，形成“中心镇区—中心村集中居住区—组级集中居住点”的新型城乡空间格局。应突出以人为本，充分尊重当地农民的意愿和生产、生活习惯；突出科学合理，体现地方特色，与城镇体系规划、土地利用总体规划及交通、水利等专项规划相衔接；突出简单实用，不苛求过高标准的专业化水平，力求简单、朴实、管用；突出农民的主体地位，让广大农民全过程参与规划的论证与听证，让农民把服从和执行规划变成一种自觉行动。

四是政府应由强力主导向引导扶持转变。政府的主要职责应该转向宣传教育、规划引领、政策引导、适当扶持和严格监管；积极从制度层面探索集约节约用地的有效途径和操作办法，切实解决好农村集中建房用地难、办证难、抵押难的问题；建立村集体和农民自筹为主、政府支持为辅，社会力量参与的多渠道、多元化投入机制。各地应在土地出让金净收益和土地增减挂钩项目资金中，提取一定比例用于集中居住区的配套设施建设。