全国政协委员、安徽省政协副主席、九三学社安徽省委主委赵韩，九三学社社员、安徽审计职业学院教授池峰共同反映，中央经济工作会议提出要化解房地产库存，政策意见包括农民工市民化、购租并举、发展租赁市场、降低住房价格、提高房地产产业集中度、取消限制性措施等。针对会议精神及当前实际，提出以下五点建议。

一、调整结构重于化解库存。地方政府的土地财政依赖不除，房地产的冲动就不会消失。旧的库存消化了，新的库存还会出来。以《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告中库存压力最小的合肥市为例，其去化周期在6个月以内。进入四季度后，土地市场风云突变，仅12月份一个月的土地收入就达235亿元，甚至出现了楼面价超过1.7万的“楼王”。全年该市共出让土地99宗，面积8781亩，土地出让金收入498亿元。去库存可能慢如抽丝，而添库存只需拍卖锤一落即可。因此，去库存是赢得时间，当务之急是釜底抽薪调整结构。地方政府的核心工作应是提高管理水平、服务水平，提高居民收入，增强消费能力。房地产对经济发展的边际贡献递减，必须下决心调整结构，决不能再出现地方绑架中央，风险全国买单的决策。地方政府的资产负债表要尽快建立，量入为出，量力而行，允许地方政府依法、公开、透明地发行地方债券，摆脱卖地依赖。在去库存“治标”的同时，应在土地供应与新房规划方面严格管理，建立房屋存量、增量、人口变动、收入变动等因素综合作用的动态模型，科学制定城市规划。

二、精确调查研究市场需求，配套出台农民工市民化一揽子政策。在大量的房地产库存面前，农民工市民化政策与城镇化政策实现了会师，但是这需要做细致全面的调查研究，用相对精确的统计数据反映真实的需求与趋势，继而形成可操作性的政策。需要调查研究有以下三个方面：一是农民工市民化的意愿有多强，其主要诉求是什么？据我们统计，农村学生考上大学后选择户口“农转非”的比例在下降，很多同学明确表示不愿将户口迁出农村。一些即便已经在城里买房居住的农民，也不愿放弃农村户籍与土地。二是农村购买力强的农民，不少已经在城市买房，这个市场的大小同样需要精确统计。三是农村精英再次迁徙后，农村社会问题会发生何种变化？三农情况是否会更加严峻？农民工购房后，其耕地、宅基地政策如何延续？如果同时具有，是否造成另一种城乡户籍差异？如果其身份完全市民化，农村留下的空间由谁、以何种形式补充？农民工市民化预期的帕累托改进路径为何？因此，消化库存不能按起葫芦飘起瓢，建议统筹考虑，配套出台农民工市民化一揽子政策。

三、改革土地出让金缴纳制度，实行现房销售。土地使用权出让无论70年还是40年，都是远期收益，而土地出让金却成为地方政府的即期收入，这点是不合理的。西方国家中，德国的房地产市场是比较稳定的，这得益于土地出让金的分期缴纳制度，开发商的前期投入低，政府的卖地冲动也小。当然，我国的情况特殊，分期缴纳等于使开发商的融资杠杆加倍，会鼓励资本进入。建议实施分期缴纳土地出让金政策，并同时配套实行现房销售。理由如下：一是房地产企业成立之初，由于开发与建设的投资巨大，所以采取了期房销售。期房政策致使购房者与开发商信息不对称、地位不对等，一些烂尾、一房多卖、产权不清、质量纠纷等问题屡屡出现，民怨很大，银行也承担了巨大的风险，几乎全产业链都被地产商绑架。二是现在的房企已经普遍是资本大鳄，完全具备了销售产成品的能力，房地产市场也到了提高产业集中度的关键节点，是大浪淘沙的时候了。三是采取这套组合政策，政府可以获得稳定的现金流，有利于城市建设与民生工程的延续性。四是对居民而言，房屋“所见即所得”，能够降低购房风险，提高住房满意度；对开发商而言，能够缩小开发商的风险溢出边界，优胜劣汰，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；对银行而言，可以降低开发贷款与按揭贷款风险。

四、引导居住升级，降低二手房交易成本。城区二手房面积小，生活方便，有利于提供劳务服务，是农民工非常现实的选择。而卖出了二手房的房主，有可能会购买更高品质的住房，也能够成为去库存的主体。尤其是二胎政策的实施，使得换大房子、换好房子成为新的需求。小区环境的改善、物业品质的提升、配套服务的完善都将成为吸引居住升级的重要因素。目前144平米以上的非普通住宅，目前受到的约束有以下两点，一是新房购买的税费太高，二是流转时的税费惊人。这类二手房交易时，一般要交4%的契税、5.5%的营业税、1%的所得税，加上评估费、中介费等，交易费用达房价的12%以上，极大遏制了小康型需求。建议鼓励需求层次的合理转移，大幅减免交易税费，远期结合房产税政策，增加持有阶段的税费，降低所有二手房的交易成本。

五、以房屋租赁企业为纽带，赋予租房者子女入学权益。目前，除了户籍对市民权益的限制外，房产对市民权益的限制主要体现在学区上。租房不能上学，只有买房才可以。但是，如果租房也能上学，那么一套房会衍生两个入学指标，这很难实现，而且购房的人因此会更少，这是一个悖论。化解这一矛盾，提高租房者的权益，应从中央经济工作会议中提到的“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”入手。假设专业化企业成为房产所有者，且教育部门可以根据其拥有的学区房套数分配一定的入学指标的话，那么稳定租住这样的住房（例如小学租住6年，初中租住3年）者，应可获得学区内学校的入学指标。这样可以将购买力与需求分属的不同主体联系起来，形成化解库存的新动力。